Обследования объектов строительства

Обследование зданий и сооружений позволяет точно определить их техническое состояние. Это комплексный процесс, который включает разные виды исследований. Используется для всех видов объектов: строящихся, эксплуатируемых, недостроенных, аварийных, после реконструкции.

На основании работ, проведенных в рамках обследования, составляют заключение, в котором указывают данные об объекте, приводят список рекомендаций, которые помогут улучшить его состояние, если это необходимо.

Цели обследования

• определение технического состояния здания перед покупкой/продажей:
• оценка степени износа и уровня повреждений разных видов конструкций (проводится перед ремонтом и реконструкцией и при принятии решения о сносе);
• выявление основных характеристик отдельных частей здания, проверка их пригодности к дальнейшей эксплуатации;
• оценка технического состояния объектов недвижимости, расположенных вблизи от территории предстоящей стройки.

Особенно важно выполнить эту работу перед возведением новых зданий в условиях плотной городской застройки. Только оценив реальные риски, можно приступать к процессу строительства.

Какие части здания обследуют

Обследование может быть комплексным (полным) либо затрагивать отдельные элементы:

• фундамент;
• кровлю;
• ограждающие и несущие конструкции;
• перекрытия;
• инженерные сети.

Обследование строительных конструкций и грунтов оснований

Комплекс инженерных работ, цель которого — определение технического состояния строительных конструкций и грунтов оснований. В рамках этих работ обязательно проводят анализ влияния дефектов на несущую способность здания, его устойчивость и безопасность эксплуатации.

В каких ситуациях выполняют

• перед надстройкой дополнительного этажа или углублением подвала;
• при делении существующего здания на дополнительные этажи;
• при предстоящем изменении назначения помещения;
• перед размещением дополнительного оборудования на кровле и перекрытиях;
• при необходимости восстановления недостающей проектной документации;
• перед возобновлением строительных работ на незавершенных объектах;
• для оценки влияния пожара, наводнения и т.п.;
• для определения причин появления дефектов (деформаций, трещин).

Инструментальное обследование строительных конструкций

На данном этапе состояние конструкций исследуют с применением специальных приборов и оборудования. Основные мероприятия:

• Проверка геометрических размеров (длины пролетов, высоты колонн).
  На этом этапе также оценивают горизонтальность перекрытий, соблюдение уклонов.
• Выявление деформаций и повреждений.
  Специалисты проводят осмотр, выявляют трещины, сколы, раскрытие швов, другие подобные дефекты.
• Оценка качества стройматериалов и соединений.
  Определяют прочность, однородность, плотность материалов и другие важные характеристики.
• Определение эксплуатационных нагрузок.
  На этом этапе проводят измерения и расчеты, чтобы определить усталость разных видов конструкций.
• Дефектоскопия материалов и соединений.
  Определяют наличие дефектов, в том числе скрытых посредством спецаппаратуры — ультразвуковых установок, рентгена и т.д.
• Толщинометрия.
  Обследование материалов с помощью ультразвука. Позволяет оценить фактическую толщину стен там, где механически их измерить невозможно.
• В некоторых случаях — проверка химического состава материалов. Для этого проводят отбор проб и их лабораторное исследование.

Основные этапы технического обследования зданий

1. Работа с документами.
   На этом подготовительном этапе эксперты изучают проектную, а также исполнительную и прочую документацию, которая связана с исследуемым объектом. Проводят анализ планов, схем и чертежей, данных о ранее проведенных исследованиях и экспертизах. Другие важные объекты внимания — климатические условия, особенности грунта на участке.
2. Осмотры и обмеры.
   На этом этапе специалисты выезжают на объект и оценивают его состояние визуально либо с помощью специальных инструментов. Наиболее очевидные дефекты, как правило, удается установить именно в ходе осмотров и измерений. Эти недостатки (поломки, деформации и т.д.) фиксируют в отчете, также на месте делают снимки с нескольких ракурсов, записывают данные.
3. Инструментальное обследование.
   Для определения состояния интересующих эксперта конструкций используется специальное оборудование. Также на этом этапе производят заборы проб грунта для исследования, осматривают фундамент, проверяют физико-механические и другие характеристики стройматериалов.
4. Изучение полученных проб в лабораторных условиях.
5. Обработка данных, анализ результатов, полученных на всех предыдущих этапах, проведение расчетов.
6. Формирование технического отчета и заключения о состоянии здания.

Методы обследования и применение результатов

Набор используемых приемов и оборудования зависит от цели обследования и характеристик объекта. Испытания проводят методами разрушающего и неразрушающего контроля. Разрушающий контроль требует нарушения целостности поверхностей, физического разрушения взятых образцов. Он позволяет получить более точные результаты, однако использовать его можно не всегда.

Неразрушающий контроль позволяет сохранить материалы и поверхности целыми.

Сведения, полученные в процессе обследования, позволяют оценить, насколько здание пригодно к дальнейшей эксплуатации и насколько его основные конструкции нуждаются в усилении, восстановлении и ремонте, расширении, замене отдельных элементов.

Если здание очевидно нуждается в реконструкции, предварительное обследование помогает избежать лишних расходов. Размеры и расположение дефектов, степень их влияния на безопасность эксплуатации уточняют, и на основе этих данных составляют детальный план.

Используемые технологии, подходы и оборудование

Тепловизионное обследование

Проводится по окончании строительства зданий, после ремонта и во время эксплуатации. Цель — определить теплозащитные свойства покрытий и ограждающих конструкций, участки теплопотерь.

Для проведения такого обследования применяют специальный прибор — инфракрасный тепловизор. Он дает возможность получить «тепловую картину» конкретного здания, помещения или его частей, изучить, как распределяется температура по поверхности исследуемого объекта, найти проблемные места — зоны протечки воздуха, «мостики холода», дефекты теплоизоляции (в том числе скрытые).

Термографические снимки можно использовать для контроля: например, после проведения работ по устранению дефектов обследование проводят повторно и сравнивают результаты.

Архитектурные обмеры

Общепринятый способ измерения и фиксации архитектурных объектов. Основные этапы: выполнение чертежей, проведение обмеров, оформление результатов.

Изучив документы, которые были сделаны в ходе обмеров, можно получить о конкретном здании полное представление. Чертежи и планы также обязательны, если зданию предстоит реконструкция, реставрация и другие масштабные преобразования.

Различают три основных вида обмеров:

• Упрощенные.
  Позволяют фиксировать все углы и линии объекта, все его основные плоскости — дают общее представление о композиции объекта.
• Схематические.
  Включают планировочную структуру и основные параметры. Обычно метод используют для предварительной оценки предстоящего объема работ.
• Подробные.
  Дают исчерпывающую информацию: фиксируют все линии и углы, все неровности. Каждую деталь изображают на плане в нужной проекции.

Одна из разновидностей архитектурного обмера — съемка методом трехмерного лазерного сканирования. Применение лазера позволяет произвести расчеты максимально точно.

Лазерное сканирование

Современный метод получения 2D и 3D-моделей окружающего пространства. Позволяет оперативно создать объемное изображение, причем все измерения производятся с высочайшей точностью. Лазер дает возможность получать информацию сразу о значительной части исследуемого объекта, что выгодно отличает его от более традиционного тахеометра.

Эту технологию активно используют, например, при реставрации и реконструкции исторических зданий. Метод позволяет получить высокоточное изображение объекта с нужным уровнем детализации — на выходе вы получите трехмерную модель, которая будет отражать все особенности здания, включая все дефекты и повреждения.

Незаменимо лазерное сканирование также при монтаже навесных фасадов, строительстве и реконструкции кровель и т.д.

Создание BIM-моделей (информационное моделирование)

Метод позволяет создавать 3D-модели строительных объектов. Активнее всего используется при реконструкции зданий, при проектировании работ, связанных с модернизацией производства.

Основная область применения BIM-моделей — промышленные здания. Подобные объекты обычно имеют сложную структуру, в которой присутствует множество труб, коммуникаций, оборудования. Встроить новые устройства и сети в такую структуру бывает сложно. Трехмерные модели позволяют выполнить расчеты с высокой точностью.

BIM-моделирование дает не просто полное представление о геометрии объекта. К каждой модели можно привязать базу данных, в которой будет храниться информация (например, данные об используемых материалах и т.д.). В полуавтоматическом или полностью автоматическом режиме можно проверить нагрузки, деформации, следить за состоянием объекта в динамике.

Как часто нужно обследовать здание

Проверки могут иметь разную периодичность. Все зависит от того, какова цель обследования. Регулярные (плановые) проверки проводят раз в 10 лет.

Отдельная категория — предупреждающие проверки: их организуют, когда есть основания полагать, что здание нуждается в ремонте.