Строительно-технические экспертизы

Строительно-техническая экспертиза зданий и сооружений — исследование, которое позволяет установить, соответствует ли объект недвижимости или отдельные его элементы государственным нормативам, техрегламентам, СНиПам и ГОСТ.

Экспертиза включает комплекс мероприятий:

• осмотры;
• исследования;
• расчеты;
• анализ и выводы, которые позволяют принимать квалифицированные решения.

В каком случае нужна экспертиза

• для контроля состояния зданий в ходе сплошного технического обследования;
• при проведении осмотров здания (плановых и внеочередных);
• перед капремонтом для определения характера будущих работ;
• после капремонта для оценки контроля качества выполнения работ;
• после аварий и для оценки качества работ по проведенному ремонту/реконструкции;
• для оценки состояния объекта при смене собственника;
• в рамках задач строительного контроля и технического надзора;
• для определения причин возникновения дефектов, которые возникли в ходе строительства либо в ходе эксплуатации.

Экспертиза строительных работ может потребоваться для суда и досудебного урегулирования споров и конфликтов. С ее помощью можно объективно определить объем, качество, наличие выполненных отделочных, монтажных и ремонтных услуг.

На основании данных, полученных в ходе экспертизы, можно составить претензию и взыскать с подрядчика деньги за несвоевременное, неполное или некачественное выполнение работ.

Этапы выполнения строительно-технической экспертизы

1. Подготовка

Предполагает детальное изучение имеющейся документации: проекта, смет, планов, журналов строительных работ, исполнительных схем, актов и т.д. План работ составляется индивидуально — все зависит от того, какова цель проведения строительно-технической экспертизы. Обобщенно — это этап работы с документами.

2. Предварительное обследование

Включает проведение сплошного осмотра здания. Он позволяет установить наличие и расположение деформацией, повреждений несущих и ограждающих конструкций. затем производятся замеры, полученный результат фиксируют на фото и видео. Если есть необходимость, дополнительно составляют схемы и чертежи.

3. Детальное обследование

Требует специального оборудования.
Геодезические приборы позволяют точно определить отклонение конструкций здания от вертикали и горизонтали, отступление от заданных проектом значений. Также спецоборудование дает возможность измерить фактические характеристики материалов и различных конструкций. Если есть необходимость, можно также отобрать пробы материалов для лабораторной проверки.

4. Анализ полученных данных

На этом этапе полученную информацию обрабатывают, анализируют причины возникновения дефектов, если таковые были обнаружены.

5. Составление заключения

В него включают отчет о состоянии здания в целом и его основных конструкций, инженерных схем, планы, графики, чертежи, фото- и видеоматериалы, результаты испытаний и проверок.

Какие вопросы может решить строительно-техническая экспертиза

• Сколько стоит провести проектные работы на строительство или реконструкцию здания?
• Какова общая стоимость строительства, стоимость отдельных видов работ, стоимость материалов?
• Нет ли противоречий в проектно-сметной документации, соответствует ли она требованиям нормативных документов?
• Соответствуют ли фактическая стоимость выполненных работ суммам, указанным в проектно-сметной документации, и данным актов выполненных работ?
• Каково общее техническое состояние объекта, пригоден ли он к эксплуатации?
• В чем причина возникновения аварии, деформации элементов строительных конструкций?
• Были ли при строительстве соблюдены требования нормативных документов?

Нормативные документы

В ходе проверки специалисты руководствуются разделами ГОСТ и СНиП, которые касаются конкретной части здания либо инженерных систем.

Основной документ, который регламентирует работу при подготовке заключения — ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Стандарт определяет требования к работам и их составу по получению информации, необходимой для контроля и повышения степени механической безопасности зданий и сооружений.

Также применяют Свод правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003

«Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (принят постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 г. N 153).

Состав работ в рамках экспертизы

• визуальное обследование;
• исследования по неразрушающему контролю:
• экспертиза качества стройматериалов;
• инструментальное тепловизионное обследование;
• обследование бетона:
• обследование кирпича;
• анализ документов (проектных и исполнительных);
• обследование здания либо отдельных его частей и систем на предмет соответствия проекту.

Результат

По итогам проведенной экспертизы составляют акт, в который включают:

• перечень выполненных строительных работ;
• оценку качества строительных и монтажных работ;
• объем выполненных работ;
• выводы о соответствии работ нормам СНиП и ГОСТ:
• перечень выявленных недостатков, дефектов:
• список выявленных несоответствий проектной документации и сметам;
• рекомендации по устранению недостатков.

Виды экспертиз

Экспертиза качества выполненных строительных работ     

Цели: выявить и зафиксировать дефекты, установить наличие брака, найти нарушения в части соблюдения проектной документации, условий договора, государственных стандартов.

В ходе экспертизы специалисты проверяют:

• оси сооружения;
• параметры стен;
• прочность конструкции здания;
• систему водоотведения;
• систему гидроизоляции;
• систему вентиляции;
• качество кирпичных работ;
• качество бетонных работ (армирования, опалубки, заливки);
• качество плотницких работ;
• качество проектирования и строительства кровли.

В зависимости от потребностей заказчика экспертиза может включать полное или выборочное обследование здания.

Строительный аудит

Форма контроля деятельности строительных организаций. Главное здесь — анализ и сопоставление информации, представленной в проектной и исполнительной документации. На основе этих данных можно оценить реальную стоимость проектных и строительных работ, найти отклонения от принятых проектных решений, связанные со сроками и объемом строительства, обнаружить нецелевое использование средств.

В состав такой экспертизы могут входить:

• финансовый аудит
  — проверка стоимости запланированных и оценка фактически выполненных работ, контроль расходования денежных средств;
• технический аудит
  — контроль объемов, качества и сроков работ в соответствии с проектом, надзор за выполнением работ;
• внутренний и внешний аудит строительной компании
  — проверка движения средств, оценка финансово-хозяйственной деятельности, анализ бухгалтерской отчетности.

Экспертиза проектно-сметной документации     

Назначение — проверка экономической обоснованности конкретного проекта, соответствие проектной документации требованиям государственных стандартов.

Данный вид экспертизы является обязательным. Тщательно проведенная проверка проектно-сметных документов позволяет найти ошибки и неточности, допущенные ранее, и вовремя их устранить. Это позволяет избежать лишних трат: ошибки в документах могут повлечь за собой серьезные штрафы.

Экспертиза кровли, фундамента, инженерных систем и коммуникаций

Эти виды экспертиз касаются конкретных частей здания. Позволяют выявить, соответствует ли кровля, фундамент, инженерные системы требованиям государственных стандартов и условиям, изложенным в проектной документации.

Инженерная экспертиза позволяет оценить состояние систем:

• электроснабжения;
• теплоснабжения;
• горячего и холодного водоснабжения;
• газоснабжения;
• водоотведения и канализации;
• вентиляции и кондиционирования;
• связи и сигнализации.

Изучив проектные документы на соответствующую систему, состояние оборудования и конструктивных элементов, эксперты могут оценить функциональные возможности конкретной сети, ее общее состояние, исправность, наличие/отсутствие дефектов, возможность дальнейшей эксплуатации.

В отчет, который специалист предоставляет заказчику, включают перечень недочетов и обнаруженных дефектов, а также варианты их устранения.

Этапы работ

1. Проверка качества монтажа инженерных сетей и оборудования.
2. Натурное обследование действующих систем (позволяет определить, например, причину, по которой отопление или вентиляция работают неудовлетворительно).
3. Экспертиза проектной документации (соответствующих разделов).
4. Подготовка отчета.

В чем отличие негосударственной экспертизы от государственной

Они имеют равное значение во всех случаях, кроме тех, где законодательно установлено обязательное выполнение именно государственной экспертизы.

Объекты, которые не могут проходить негосударственную экспертизу, перечислены в 49 статье Градостроительного кодекса РФ. В этот список, в частности, входят особенно опасные промышленные объекты, объекты строительства, которые финансируются из федерального бюджета, реконструируемые объекты культурного наследия и сооружения, возводимые на территории двух и более регионов одновременно.