Реконструкция фасадов

Реконструкция фасада здания предполагает проведение ремонтных работ, затрагивающих изменение его внешнего вида, восстановление или замену отдельных его элементов, повышение функциональности.

В отличие от реставрации во время реконструкции может быть полностью изменена отделка, но первоочередной целью остается восстановление функциональных качеств стены.

Что такое реконструкция фасадов?

Реконструкция фасада – это комплекс ремонтных работ, который предполагает замену его поврежденных элементов или изменение всей его конструкции. Часто под «реконструкцией фасада» понимают «реновацию фасада», которая может включать такие процессы:

• оштукатуривание;
• заделка трещин;
• окраска;
• усиление кладки;
• монтаж вентилируемого фасада;
• обустройство отливов, водостоков, прочих конструкций;
• замена утеплителя, пр.

Устройству нового фасада предшествует проектирование, обследование стен на предмет повреждений, очистка здания, удаление старого покрытия. Реконструкция фасада здания проводится с соблюдений правил, прописанных в СНиП 31-06-2009.

Этапы согласования реконструкции фасада

Чтобы провести реновацию фасада, затрагивающую конструкцию здания, требуется разрешение на строительство. Данный документ выдается органами местного самоуправления. Основанием для его получения являются такие документы:

• выписка из ЕГРН;
• градостроительный план на землю (он должен быть выдан не более 3 лет назад);
• документы, подтверждающие согласие всех правообладателей на проведение ремонтных работ;
• проектная документация;
• копия свидетельства организации, проводившей экспертизу;
• экспертное заключение.

В разрешении на строительство указывается срок выполнения работ. Если ремонт не попадает под действие разрешения на строительство, его согласование проводится таким образом:

• Аккредитованная организация, обладающая допуском СРО, подготавливает проект реконструкционных работ.
• Выдается техническое заключение, подтверждающее безопасность проведения работ.
• Выдается положительное решение худсовета Москомархитектуры.
• Мосжилинспекция утверждает проект.

По окончании всех работ необходимо получить технический план и акт приемочной комиссии, необходимые для кадастрового учета. Узаконить реконструкцию фасада можно и после завершения работ, для этого понадобится тот же пакет документов, согласование проводится в судебном либо административном порядке.

Разница в реконструкции фасадов жилых и нежилых построек

Если речь идет о ремонте стены жилого дома, составляется и утверждается проектная документация, получается согласие собственников жилой недвижимости. Так как есть риски для людей, проживающих в здании, для получения положительного ответа при согласовании проектной документации необходимо оформить техническое заключение в экспертной организации. Этот документ обладает следующими характеристиками:

• В нем содержатся результаты обследования всех конструкций, которые связаны с проведение фасадных работ.
• В техническом заключении отражены исходные планы фасадов и стен, будущие проектные решения.
• Документ выдается организацией, которая имеет допуск СРО.

Если реновационные работы проводятся в нежилых постройках, техническое заключение не требуется. Но проект все равно проходит согласование в Москомархитектуры.

Косметическая и капитальная реконструкция фасадов

Дважды в год (осенью и весной) рекомендуется исследовать фасад на предмет дефектов, чтобы оперативно реагировать на них и проводить реставрацию или реконструкцию. Ремонт фасада бывает косметическим или капитальным в зависимости от степени повреждения и необходимого вмешательства в его конструкцию.

Косметический ремонт фасада

При данном виде реконструкции не происходит кардинального изменения внешнего вида здания. Проводятся работы по защите стены от атмосферных осадков, температурных колебаний, вибрации от транспорта, загрязнений. Основная цель такой реновации – продление срока эксплуатации облицовки и здания в целом. Специалисты устраняют небольшие повреждения, меняют водосточные трубы, козырьки, окрашивают или шпаклюют стены.

В зависимости от материала облицовки могут проводиться следующие работы:

• Стены очищаются от грибка, копоти, старого покрытия (например, краски), плесени.
• Устраняются трещины, швы обрабатываются герметиком. Поверхность подготавливается к последующим работам.
• Стены заново шпаклюются, грунтуются, красятся, наносится новый облицовочный материал.

При косметическом ремонте стены окна и двери могут частично или полностью меняться. Например, для уменьшения нагрузки на стену бетонная лепнина может заменяться полиуретановой.

Капитальный ремонт фасада

При капитальной реставрации полностью меняется отделка фасада. В некоторых случаях может меняться площадь здания.

Капремонт позволяет:

• проводить перепланировку входных групп;
• менять количество и габариты окон;
• создавать дополнительные помещения, в том числе в виде пристройки;

При согласовании капитального ремонта специалисты осматривают фундамент, перекрытия, стены, чтобы убедиться, что проводить работы безопасно. Обследование проводит специальная уполномоченная комиссия. В процессе фасадных работ могут заменяться окна, балконы.

Реконструкция фасада частного дома

При реконструкции фасадов частных домов разрабатывается проект, соответствующий действующим нормам СНиП, составляются сметы. Планировать работы владелец дома может самостоятельно, ему не нужно согласовывать использование материалов облицовки, он полностью свободен в выборе. Исключение составляют строения, расположенные в центральной либо исторической части города, тогда необходимо придерживаться того же архитектурного стиля, в котором созданы фасады соседних построек.

Реконструкция фасадов старых и исторических зданий

При реконструкции старых зданий речь в первую очередь идет о возвращении фасаду функциональности. В большинстве случаев владельцы такой недвижимости желают сохранить ее первоначальный вид.

При реновации фасадов зданий, имеющих культурную или историческую ценность речь идет скорее о реставрации. Проводя подобные работы, важно сохранить первоначальный вид здания. В некоторых случаях допускает пренебрежение этим правилом, если современные материалы позволяют полностью воссоздать старинный фасад.

Приемка проделанных работ проводится не только заказчиком, но и сотрудниками Технадзора. Они контролируют соблюдение технологии, сроков выполнения реконструкции. Перед началом работ планируется периодичность проведения проверок со стороны комиссии, в которую входят представители Технадзора, заказчика, подрядчика.

Особенности проведения реконструкции фасада в зависимости от типа облицовки

Фасадные работы при проведении реконструкции зависят от того, из какого материала создана облицовка. Чаще всего речь идет о штукатурке и ремонте элементов вентилируемого фасада.

• Штукатурный фасад.
  Поврежденные участки зачищаются, разрушенные фрагменты удаляются, стена ошкуривается. Фасад грунтуется для улучшения сцепления клеевого раствора с будущим покрытием. Наносится новый слой штукатурки, при необходимости проводится покраска. Также может быть частично или полностью заменен утеплитель.
• Вентилируемый фасад.
  В зависимости от степени повреждения могут быть заменены отдельные фрагменты, укреплены направляющие подсистемы, проведена антикоррозийная обработка конструкции.

Ремонт межпанельных швов

Со временем на панельных швах появляются неровности и сколы. Это приводит к проникновению влаги и холодного воздуха внутрь. Реконструкция фасадов может включать герметизацию швов, расположенных между панелями. Этот процесс предполагает утепление швов, гидроизоляцию стыков.